北京市第二中级人民法院受理的物业纠纷案2005年突增至424件，比上年增长1倍；2006年截至昨日已受理案件370件。日前媒体报道：“物业费官司朱明瑛终审败诉” 。

　　业主认为物业纠纷成因

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　　业主败诉三种典型情形

　　案例:证明服务不周拒交物业费判决:仍须补交70%

　　冯女士因拖欠41个月物业费，被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。二中法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为30%，冯女士须交41个月物业费的70%。案例:未签合同拒交物业费

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　　判决:实际享受了服务仍应交费

　　张先生欠交17个月物业费，被所在小区物业公司告上法庭。张先生的抗辩理由是:这家物业公司接替以前的物业公司后，并未与自己重新签订物业管理合同，所以不应交纳物业费。法院经审理认为，该物业公司虽未与张先生重新签订物业管理合同，但对张先生所居住的小区实际提供了物业管理服务，张先生也实际享用了该公司提供的物业管理服务，已形成事实上的物业管理关系，故张先生应向该物业公司交纳全部物业费。案例:因物业公司未经业主大会讨论而拒交物业费

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　　判决:新物业公司有托管协议并提供服务应交费

　　2006年5月26日，二中法院对朱女士上诉物业管理纠纷案做出终审判决:判令朱女士支付物业管理费22774.56元，驳回了物业公司要求朱女士给付滞纳金的诉讼请求。

　　朱女士自2004年6月至2005年10月期间，未向小区物业公司交纳物业费。她认为，该物业公司进驻小区，未经法定的业主大会讨论及经2/3以上有投票权的业主同意，没有进行物业管理企业的招投标；其与非法成立的物业管理委员会签订的协议是违法的。

　　法院经审理认为，物业管理委员会因与小区原物业管理企业发生矛盾，致

　　使原物业管理公司终止了对小区的物业管理工作，在这种情况下，具备物业管理企业资质的新物业公司根据与物业管理委员会签订的《临时托管协议》及《关于临时托管协议的补充说明》，而进驻朱女士居住的小区，并实际提供物业管理服务。作为小区业主之一的朱女士应支付相应的物业费。

　　业主维权方式单一　主要有4个误区

　　物业服务合同纠纷大量涌进法院，折射出的主要问题是，业主维权意识不断提高，但维权方式非常单一、消极，通常采用的方式就是拒交物业费，因而被物业公司纷纷告上法庭，由此导致的后果是未能维权，反而败诉。业主维权存在主要误区有4个:

　　误区一:物业管理服务不到位就可以拒交物业管理费

　　物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等。业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，根据北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中的规定，业主可以要求减收物业服务费。但鉴于物业管理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张不能支持。

　　误区二:小区物业管委会或业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，就有权拒交物业管理费

　　按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了。在《合同法》上，这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费。如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不妥。

　　误区三:与物业管理公司未签订过物业服务合同，因此拒交物业费

　　根据《物业管理条例》规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。

　　另外，即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，根据北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中的规定，物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。

　　误区四:对拆迁安置有意见就可拒交物业费

　　这批业主由平房搬进楼房，一些人对安置不满意，而且还要自己掏腰包交物业费，他们从心理上抵制这笔费用，所以找借口拒交。二中院民二庭齐丽华庭长说，有些业主已经长期在物业公司“挂牌”拒绝交费，被多次告上法庭；有的已被强制执行过4次，但仍然坚持不交费，成了不交物业费的“钉子户”。

　　警示物业服务滞后造成诉讼恶性循环

　　随着业主维权意识增强，对物业公司的服务态度、项目、内容、水平开始有了更多的要求。而物业服务水平滞后，没有真正实现由管理型向服务型的转变；此外，许多物业管理企业将自己“服务者”的角色，认同为小区的“管理者”，凌驾于业主之上，想尽名目收取费用，遇到业主有不同意见就以停电、停水等相要挟，导致矛盾激化，也是物业纠纷增加的一个主要原因。

　　二中院民二庭齐丽华庭长介绍，很多物业公司频频来法院打官司，但业主拒交物业费的情况丝毫没有因为诉讼而改变。这无疑已形成一种诉讼的恶性循环，不利于从根本上解决问题，缓解社会矛盾。物业公司预警，应转变工作态度和方法，为业主提供好的服务，改善生活环境，提高服务水平。

　　提醒业主收集证据维权要用积极手段

　　对于九成案件业主败诉的问题，齐庭长说，主要是因为业主已经和物业公司签订了物业服务合同，合同对具体的收费都有明确的规定。法院在判决此类案件时慎之又慎，因为一个案子判下来，影响的是整个小区物业和业主的利益。业主不交费，物业公司以降低服务质量相对抗，这样只能形成恶性循环。

　　齐丽华庭长建议，业主们应积极收集、提供证据，才能在诉讼中要求减免物业费并处于有利的地位，比如上述案例一。业主们应举出物业服务不达标、有瑕疵的地方，如有施工噪音、绿地上乱摆放东西、乱停车等都要保留录音或者照片，这些瑕疵必须是明显的，法院就能在判决中考虑。

　　解决物业纠纷，成立业主委员会是当务之急，由业委会来监督物业的工作、对物业费的收取标准等与物业公司进行协商，并代表业主们通过合理、合法途径，为大家争取应有的利益。 (来源：北京日报 作者：北京市第二中级人民法院　任爱民)