- 凶猛拿地缘何有恃无恐？囤地炒地收益多风险少
央视上周日《经济半小时》栏目报道了李泽楷旗下房地产公司在北京囤地三年后转手,指其炒地利润比盖房高三倍�？⑸潭诘赜胱时九菽�、房价上涨的微妙联系被暴露在阳光之下,囤地炒地不成比例的暴利与风险引发各界高度关注。
囤地收益好过炒金
据报道称,北京核心城区的工体四号地块2006年被李泽楷旗下的房地产公司盈科大衍地产公司竞得,按照约定此地块开工日期为2006年9月20日,峻工日期为2008年3月31日,但一直没有动工,最后该地块于今年8月21日被转让给另一家香港企业瑞安建业。盈科方面的转让价为1.18亿美元,而当初的拍卖价格为5.1亿人民币,按照当时的汇率,仅为0.6414亿美元。如果按照2009年8月的汇率,约为0.7467亿美元,考虑到中间费用,小超人大概赚了0.5亿美元,三年利润在78%以上。分析人士称,如果开发商选择建楼,收益也不过几千万元,大约是炒地收益的1/3。
财经评论人叶檀算了另一笔账:如果“小超人”囤的是同样价格不断上涨的黄金,按照2006年9月15日的现货金为每盎司572.35美元,2009年8月21日为953.85美元,盈利381.50美元,盈利约为60%。叶檀的结论是,在中国一线城市核心区域囤地收益好于囤金。
囤地风险轻松转移
盈科炒地获暴利的新闻在当前新一轮抢地风潮背景下显得极具警示意义。数月以来,北京、上海、广州、深圳等一二线城市的地价不断被新的“地王”推至新高,发展商手中的土地储备估值也得到了进一步上涨,房价也从稳定走向大幅上涨,房地产市场的泡沫化引发众多担忧。
专家指出,发展商在不断推高地价过程中的风险与其获得的溢价收益完全不成比例,风险被稀释在了资本市场和购房者身上。发展商的“圈地运动”在资本市场被解读为利好,而购房者在通胀预期之下也热衷于买高档住宅投资保值,大量资金就这样循环为开发商“输血”。
另一方面,国家要求收回闲置土地的政策在多数时候成为一纸空文,有关部门多次重申与调研的效果也不明显。北京大学房地产研究所所长陈国强指出,企业之所以敢于大规模拿地和囤地,是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地的行为,同样也是利益驱动。
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