购房合同你能看懂吗 看清“四率”买的有保障(2)——中新网
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    购房合同你能看懂吗 看清“四率”买的有保障(2)
2009年10月14日 10:12　来源：红网　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

    得房率：还要关注使用率

　　得房率越高，则意味着购房者花在公摊面积上的费用越少。但专家提醒，得房率在某些特定的情况下，会发生变化，因此购房者别仅仅只是听信开发商的说辞。

　　一般情况下，得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。其中，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分，套(单元)建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。正是因为公摊面积是一个可变量，因此专家解释说，对于一些分若干期开发的楼盘，一定要注意得房率的变化。

　　这到底是怎么回事呢？吴茂辉举例说，前期销售的房源一般是在规划建筑方案设计最初计算并得到的得房率，由于此时公摊面积部分一时无法统计完全，一般只计算现有的公摊面积，有时甚至只是简单计算标准层内的公共交通分摊面积，这样得来的得房率自然是相对比较高的。但等到项目建设竣工交付前后，由房屋测量登记部门通过图纸与实测结合计算得到的公摊系数通常都会比前期的大，因而，这时的实际得房率比销售时的宣传要约降低1～3个百分点。

　　对此，专家建议，如果条件允许，购房者不妨直接进入样板房对室内使用面积进行测量，得到套内使用面积，计算出使用率，虽然结果不一定十分准确，但能够较为客观地反映住宅的使用效率。同时，使用率还能反映出房型设计方面的缺陷，因为有些房型形状很不规则，会影响到使用，虽然得房率不低，但是使用率却打了折扣。

　　据了解，得房率跟建筑形式也有一定的关系，如多层住宅的得房率可控制在85～90%，小高层住宅的得房率控制在80～85%，高层的得房率相对较低，一般在75～80%。高层小户型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。

　　车库率：必须满足基本需求

　　对于车库率这个问题，估计不少购房者会在有意无意之间给忽略了。但这种疏忽可能会给日后的生活带来不便。

　　记者的一位朋友张先生在买房之初并未考虑要买车，因此就没有想到车位因素。两年后，张先生有了车，麻烦也随之而来，每天下班回家是他最难过的时候，因为小区里的停车位太少，需要很费神地找车位，有时候回来的太晚了，他只能把车停在小区附近的公共场所，然后步行回家。由此不难看出，小区的车库率也不能忽略。

　　吴茂辉表示，对于居住小区配建的停车位数量而言，通常的规定是：车库(位)数大于小区住户户数的50%。若住宅小区档次较高，住户对停车位的需求会更高。别墅类住宅车库自带，每户拥有车库率达到100%及以上。

　　专家提醒说，在了解车库率时，一定要了解清楚具有独立产权的车库数量和由人防工程改建而成的地下车库数量。具有独立产权的车库可以购买，由人防工程改建的地下车库只能租赁。

　　片面对待要不得

　　专家表示，购房时不能单纯追求某些数值，以免步入误区。吴茂辉告诉记者，容积率与购房者分摊的土地成本有着直接的关系，因为容积率较高，相应会有更多的建筑面积来分摊，因而每个购房者承担的土地成本则能适当下降一些。而如果单纯追求低容积率，则会为之付出更高的土地成本，导致购房成本增加，故不应该片面出于舒适性考虑而追求低容积率。

　　此外，对于得房率而言，也不能一味要求其达到很高的标准。专家表示，住宅建筑需要相应的公摊面积作为本身的配套，以牺牲配套而提高得房率，这势必会影响到日后的使用，如楼梯过窄，"大块头"的家具便无法通过。

　　车库率也不宜过高，够用就行，一般情况下，中高档小区的车库率达到0.5～1之间已经基本能够满足常规需求。如果车库率过高，会造成公摊面积的增多，从而影响到得房率。(理财周刊甄爱军)

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