未来供给过剩压力增大

　　尽管短期看住宅房地产增长仍十分强劲，但市场存在内在调整的要求，房地产供给过剩的压力增大，潜伏着长期低迷和价格明显回落的风险。

　　1、需求增长减速趋势明显

　　首先，全国销售面积平均增长率持续下降，已降至1999年以来的最低点。1-9月全部商品房销售面积和住宅销售面积分别为35883.3万平方米和32320.7万元平方米，同比分别增长10.5%和10.9%，分别比上年同期回落12.5个和12.2个百分点。住宅销售面积在2002-2005年间，分别增长19.6%、28.9%、13.7%和15.3%，四年平均增幅为了19.4%。销售面积增幅的逐步回落，说明高房价开始对住房需求增长产生抑制作用。在需求减速的情况下房价继续大幅上涨主要是房地产商操纵供求关系的结果。

　　其次，销售额增幅也在明显放慢。1-9月全国商品房销售额为12415.3亿元，同比增长18.0%，比上年同期回落15.8个百分点，比上年全年增幅低8.9个百分点，2004年增幅为30.0%，即商品房销售额的增长在逐年放慢。其中1-9月累计住宅销售额为10346.8亿元，同比增长17.8%，比上年同期回落17.1个百分点，回落幅度更大。

　　值得高度关注的是北京、上海、浙江等重点地区销售额(或销售面积)增幅的明显下降，都说明高房价正在对住房需求产生抑制作用。

　　2、供给将逐步释放，形成供大于求的压力

　　供给增长速度快于需求增长速度，房价应是稳中趋降的，但受房地产商对供应量的操纵，短期供给小于需求增长，因而造成房价的不合理上涨。但累积的供给能量迟早会释放，中期看住宅供给将明显大于需求，价格将回落，不仅增幅回落，不少城市绝对房价也会下降，靠地方政府托市所形成的房地产繁荣也会受到居民购买力的限制和宏观调控政策的限制。

　　(1)虽然前几年最终住宅供给增长持续地慢于住宅需求增长，但中前端供给增长持续地快于需求增长速度，预示经过一段时间后将出现住宅市场的供大于求局面。

　　中前端供给增长主要是指住宅投资增长和施工面积增长。2001-2006年间(预计2006年增长28%)，住宅投资年均增长26.0%，住宅施工面积年均增长20.5%(预计2006年增长19%)，而住宅销售面积年均增长18.8%(2006年预计增长12%)，5年来投资和施工面积增幅比销售面积增幅分别快7.2个和1.7个百分点。

　　(2)由于存在一定比例的泡沫化需求，实际有效需求增幅比供给增幅更低，泡沫化需求使短期供求相对平衡，甚至出现供不应求，但中长期看泡沫化需求将逐步被挤压，这使住宅投资过剩更为明显。实际的住宅需求增长应包括城市化对住宅的需求、原有城市居民改善住房条件的需求，这部分需求增长应不超过15%，即存在较大的泡沫化需求成分。因为高投资将形成高的供给能力，自1998开始到2006年止，我国住宅投资连续9年保持20%以上的高增长，年递增率为27.7%。即供给增速比需求增速高10个百分点以上，所以过几年住宅过剩是必然要出现的。

　　(3)预计未来一段时间住宅需求增幅将会继续下降，主要是当前全国多数地区房价已经偏高，过高的房价将对需求增长产生越来越明显的抑制作用，而供给增长仍然没有放慢的迹象。

　　以上因素共同作用的结果是：几年以后，住宅市场将出现明显的供大于求的形势，从而导致住宅投资和消费出现较明显的调整。我们预计中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。

[上一页]  [1]  [2]  [3]  [4]  [下一页]