“十一”长假选房指南之商业地产篇
“十一”长假对众多房产投资人士来说也是个行动的好时机。受加息、税收、民宅禁商等调控政策的影响，住宅投资的持有成本一再增加，这使更多投资者开始将目光转向商业地产。统计资料显示，目前，投资机构对整栋写字楼的收购、个人对商铺的投入占到很大的比例。
市场分析
写字楼：空前放量
据北京房地产信息网统计，前8个月我市写字楼的上市面积达到221万平方米，供应总量排列前三位的地区分别是朝阳区、海淀区和西城区。其中，备受买家青睐的甲级写字楼供应占比依旧是CBD、东长安街/建国门、金融街等几大商圈(见下图)。戴德梁行统计，今年的写字楼面积供应约为过去三年供应的总和。
统计显示，前8个月写字楼销售达到110万平方米，买家主要是国内公司，尤其是CBD区域项目，凭借自身优越的地理位置和良好的硬件设施，取得良好的销售业绩。在第一季度约45亿美元海外资金注入到北京写字楼市场后，一些国内投资者也将眼光锁定到商用物业上来，特别是凤凰卫视联手�；愎餐蹲嗜鸪侵行慕�10万平方米的办公面积，佳龙投资集团收购中国电子大厦B座，外地人团购朝外SOHO均带有很强的投资意味。
受到民宅禁商政策的影响，很多中小公司由租用民宅转入的乙级写字楼，使得写字楼空置率水平在各大区域有了不同幅度的下降，其中中关村区域最为明显。同时，这一政策也使部分投资商转变了投资战略，市场需求的变化让开发商再次抓住商机，开始大卖自己的商业。
商业：社区商业需求强劲
北京市房地产信息网的信息显示，今年前8个月，以商业用途立项的供应面积为163万平方米，销售面积为61万平方米。戴德梁行商铺网高级助理董事张家鹏介绍，从行业来看，今年上半年餐饮、精品店、服装等对店铺的需求尤为活跃，特别是社区商业表现出迅猛的发展势头。比较典型的区域是望京、朝阳北路等地区，许多住宅集中建设并相继完工，居住人口增长极快，故带来强烈的社区商业需求。据悉，目前如明天第一城商街、沿海赛洛城商街等大型居住社区中的配套商业一推出，均已被众多投资客看好。
部分在售商业项目
★朝外SOHO
所属区县：朝阳区CBD中央商务区
在售均价：写字楼3万/平方米左右，商铺5-7万/平方米。
项目简介：该项目总建筑面积约为15万平方米，集商业，写字楼为一体，由两栋十一层的环状裙楼和一栋二十五层的主楼咬合组成。商业部分面积约为6.4万平方米，写字楼面积约为5.6万平方米。首层有四条商业街分别被命名为“蜻蜓胡同”、“知了胡同”、“麻雀胡同”和“燕子胡同”，中间一条名叫“风筝大街”的主街把四条胡同贯穿起来，形成了一个立体的商业街区。
★正阳大厦(北京创意)
所在区县：东城区
在售均价：写字楼16800元/平方米 ；商业28000——38000元/平方米
项目简介：北京创意占地13750平方米，总建筑面积108000平方米，采用双核心筒式设计，东侧主核心筒60米高16层，西侧次核心筒47米高12层。大厦分为商业和写字楼两部分，其中1-3层为商业部分，单层5000平方米，4-16层为写字楼部分，单层面积达7000平方米。从200—4000平方米不等，可自由分割，灵活组合。
★东亚·奥北中心
所在区县：朝阳区
在售均价：6200元/平方米(北区)、6900元/平方米(南区)
项目简介：项目位于立水桥地铁5号线/城铁13号线双轨交会处，紧邻奥林匹克公园、13000亩国家森林公园，地段价值不言而喻。项目总建筑面积约25万平方米，由10-27层住宅及独立商业楼围合而成。作为距离城铁地铁出口最近的物业，伴随着奥运会的临近，亚奥区域迅速崛起，交通、商业、市政配套的进一步成熟，东亚·奥北中心将凭借绝对地段优势、产品优势，成为奥北区域最值得期待的商务楼盘之一。
★明天第一城
所在区县：朝阳区
在售均价：12000元/平方米
项目简介：规划总建筑面积约50万平方米，其中商业面积约10万平方米，规划建设为区域休闲、购物及商务办公中心。22号楼是独体的绿色公寓办公楼，位于立汤路东侧，售楼处正北约50米，距离轨道换乘站立水桥站仅300米。产品根据立水桥区域商业发展前景以及现有房产市场低总价办公楼稀缺的现状，定位居住、办公两用型公寓，所有户型完全依据小SOHO办公的要求而设计。主力户型分35m2-40m2，60m2-65m2两种， 相邻户型可以自由打通，室内空间3米层高，可以充分自由组合。
★3·3
所属区县：朝阳区
平均租金：25元/平方米/天
项目简介：打破“市场”往往是档次较低、环境较差的场所的概念，对城市商业零售市场进行全面升级。持有经营和其个性的经营模式则是保障这种定位可以有效执行的手段，3·3的经营模式就是商场的管理、市场的经营。在可以自由讨价还价的服装零售市场中，引入商场中常见的经营和规划方面的指导、价格指导、售后服务等管理手段。
★华侨城维吉奥
所在区县：朝阳区
平均租金：3.5元至4元/平方米/天
项目简介：“维吉奥”商业项目将成为京城首家体验型商业，是北京华侨城在推出主题居住区、欢乐谷后的又一另类项目。此类体验型商业所应具备的条件包括设计出让人能够体验、有所体验的东西；第二是有趣味；第三是经营内容需要不断的更新。据悉，该商业采取只租不售的形式，提出了市场上趋于流行的体验型商业模式。8月底，主体建筑已经封顶。去年招商已经完成80%，预计今年11月中旬Tesco超市将开业，还有一些英国的餐饮集团及其他业态也将相继入驻。
★第三极文化中心
所在区县：中关村
在售均价：13000元/平方米
项目简介：是以北京最大新生代书店为旗舰的复合型文化主题商场。该中心以4至7层的图书大本营为主动力源，并向地下1层-3及8层-10层辐射。同时以9层的旅游大本营和10层的教育大本营层为附动力源，将对旅游和教育有消费需求的目的性消费人群吸引至9、10层。
★日坛国际广场
所在区县：朝阳区
在售均价：20000元到40000元/平方米
项目简介：作为京城中心位置的大型商业地产项目，是以国际贸易、国内商家面向世界的推广窗口为核心，集国际贸易、民间采购、商务休闲为一体的大型国际贸易采购中心，总建筑面积27万平方米，共计17条商业街市，主体建筑顶部采用超大玻璃穹顶，阳光直泻中庭，步换景移、四季如春。以多样化的建筑结构和商业形态，打破了北京雅宝路现有的单体规模小、配套不完善、经营模式老化、管理欠规范的经营现状，以国际贸易为主的商铺面积达15万多平方米，超过目前雅宝路贸易市场已建成总量的二分之一。
★沿海赛洛城商街
所在区县：朝阳区百子湾地区
在售均价：20000元/平方米
项目简介：该项目主要分为三个部分：一是广渠路南侧的集中商业区，集大型超市、百货、商务酒店、综合影城、娱乐KTV、网络游戏竞技中心、健身中心、汽车专业美容等为一体的商业综合体；二是开发商倾力打造的特色休闲风情商业街，集景观、艺术、休闲业态为一体，业态主要为休闲式酒吧、书吧、咖啡厅、茶餐厅、创意家居家饰、休闲式专业美体机构及小型品牌超市等；三是社区服务型的临街配套商业。这部分商业都规划分为许多面积不大的空间，适合小型商业的经营需要。
★国美第一商街
所在区县：朝阳区
在售均价：13000元/平方米
项目简介：该商业经营面积为10万平方米，规划为四大主题业态——餐饮街30000平方米、家居生活馆19000平方米、社区中心13000平方米和商业广场28000平方米。其中社区中心囊括了升级型菜市场、五金店、家电维修、彩扩店、音像店、耗材专营店、邮局、银行、房产中介、票务中心、社区医疗中心、汽车美容店等社区便利服务。
★文津财富道
所在区县：中关村
在售价格：45000元/平方米
项目简介：该底商共6层，其中4层整层为俱乐部，剩余面积为纯商业配套项目定位为区域内集餐饮、娱乐为一体的高档休闲娱乐中心。位于1—3层东侧的底商，主要作为酒店未来的配套使用，其中，1层主要是酒店的大堂；2层为高档韩国餐厅；3层为西餐厅和中餐厅，开发商自持此部分商业。底商地下1层，1—3层西侧以及5层、6层，目前部分销售，可售面积16000多平方米，销售面积从100-3000平方米不等，初步规划为高档次消费场所，包括娱乐、休闲以及购物等商业项目。
★锦绣大地物流港
所在区县：海淀区
在售均价：11000元/平方米至22000元/平方米
项目简介：锦绣大地物流港位于北京海淀区阜石路69号，一期建筑面积14万平方米，分为地下二层，地上四层(局部八层)，首层为9米，其余为8米，规划中的物流港二期为18万平方米方，将形成京西地区最大的生活消费品分销区�？涿婊�25 平方米左右。
�。ɡ丛矗罕本┏勘� 作者：王丽娅）
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