- 广州"退房潮":大多希望止损 真想退房的没几人
在过去的2008年12月里，萝岗、花都、海珠、增城的5个即待收楼的楼盘，都遭到了业主的集体拒绝收房。房地产律师王美舟从2008年下半年开始，就接待了想集体退房的当事人。虽然来找他帮忙打退房官司的业主能挑出一大堆房子的毛病，但最根本的原因还是房价下跌，“退房止损”成了业主手上的最后一张牌。
但是，记者在12月底调查了涌现退房潮的楼盘，发现真正着手退房的业主几乎没有。闹退房的业主，大多数都是以房子的质量问题为导火索，以退房为最后筹码，要求开发商整改、补偿损失。针对目前国内出现的退房潮，律师和不少专家都分析，业主要成功退房的成本很高，而且即使成功退房，也可能要等很长时间才能收到钱。
退房，无了期的战争
“如果真要退房，就要看我们和开发商谁更能拖时间久了”，龙光峰景华庭的一位业主说。业主QQ群里在传，该楼盘还没拿到《竣工验收备案表》，“如果我们能拖到2009年3月25日我们就有理由退楼！”这个楼盘原本在上月初就要收楼，但业主们对楼盘质量强烈不满，拒绝收楼，甚至有业主提议“团退”——集体退房。
与开发商斗争的最后筹码
1月6日本来是准业主郭伟(化名)收楼的日子。但他已收到七八条准邻居的短信：“明天上午业主集结，维权！”一个多月来，为了收楼的事情，他已经多次向单位请假，一大早赶到萝岗，跟开发商谈质量、谈整修、谈赔偿，深夜才能拖着疲惫的身体回广州。他告诉记者，这实在太难熬了。置业的喜悦早就被一波三折的经历冲淡了，和开发商的这场战斗不知道什么时候才能结束。
尽管有业主说，“现在楼价跌得那么厉害，我们可以团退后再团购更便宜的”。但郭伟觉得退房是下下策，其实很多邻居只是虚晃一枪吓�？⑸�，现在还没有真正着手退房的人。
业主吹响集结号，开放商也不会干坐着。郭伟说，开发商只能用两个字形容——狡猾。
12月底，开发商召集业主代表座谈补偿方案。参与的业主李先生说，开发商提出赔偿15天延迟交楼违约金，但不赔现金，而是以送3个月管理费的方式赔偿。业主们本以为至此便告一段落，但没过两天开发商通知，公摊面积比规划时增加了不少，要求业主支付差价，后来又提出业主可以用赔偿的管理费来抵消。就是相当于，发展商和业主互不相欠，业主还要照交管理费。
希望换来其他补偿止损
万象新都的准业主abo和邻居们也想退房，理由是跌价太多。去年12月初，业主们就奔走相告，让各位准邻居“顶住压力”拒绝收楼。业主们在要求补偿方案里提出，“房价每况愈下，给前期买房的业主，造成了几万到几十万的损失”。
记者所见的补偿意见中，业主们提出了4点要求。其中，第一要求开发商赠送每位业主5~8年的管理费，管理费从原来的1.8元/平降低到1.2~1.4元/平。第二是要求将原为800元/方、1000元/方的装修标准，分别提高到1000元/方、1200元/方。这两条就是为了补偿“前期损失”。业主宋先生说，他们也明白开发商不可能补现金，但要能争取免管理费、免费家电，也算是没有吃大亏。
想加入滨江东某楼盘的业主论坛，要回答的第一个问题就是：“你是不是奸细？”
“退房团”的网上战场
这个楼盘初期楼价在18000元/平左右，但到收楼时房价已经大打折扣。业主小梅告诉记者，其实有不少业主早已收楼，但也有近半业主坚持不收楼�！懊挥谢ㄔ�、天桥绝不收楼”，去年12月中，业主曾集体抗议要求整改赔偿。
但是，每当有业主在业主论坛或QQ群里表示不想再折腾，打算收楼时，总会引发一场口水战。维权代表会斥责对方为“开发商的奸细”。小梅说，业主们的情绪其实是互相传染的，态度动摇的人很快就会被拉进维权队伍。近几天，他们刚刚争取到国土局的支持，开发商已开始动工建设原先承诺的中心花园。但对业主要求的楼价补差还没有定论。
万象新都的业主abo说，业主内部分成了两派，一派人态度激烈，号召大家退楼；另一派人较为谨慎，经常提醒其他业主不要接受媒体采访，对开发商要客气耐心。现在，广州闹拒收和退房的楼盘不只一个，这些楼楼盘业主们互相在论坛里“串门”交流法律法规、退房条件。
在“退房”这个话题上，有个楼盘近期被频繁提及，那就是全广州也是全国首个限价房项目：保利西子湾。
近期有媒体称，这个定价6800元/平的楼盘，过半业主因楼价下跌，以质量差为由退房。但12月底，记者实地调查发现，真正想退房的业主极少，多数业主都是在等待开发商整改好后入住。而且，目前已经有不少业主已经收楼，并开始搬家入住。同时，开发商方面也表示已调来最好的装修队，会尽快完成整改。1月初，记者回访时发现，的确有部分业主家已修补好，但也有不少业主反映问题仍在。
业主现身说法
不想退房，希望早日入住
去年12月中，记者接连接到西子湾业主的报料电话，称该小区有质量问题，影响收楼、无法入住，为此，记者到了该小区看看虚实。
在与西子湾的业主接触中，记者发现业主对媒体充满了不信任感。尽管记者接到了多位业主的报料电话，但记者一旦提出要到他们家看看时，多位业主都多番拒绝。后来，记者辗转联系上维权小组的一位成员，他和记者道出了其中的原因：“我们买限价房，必须是首次置业，加上限价房只能自住，不能出租、不能出售，业主当然重视质量！”
对于之前有媒体称“业主因为房价下跌想退房”，该人士对这种说法非常愤怒，他说：“怎么可能退房？业主都是想快点整改好可以入住。但我们等了快1个月了，房子还没整改，有些人急了是真的，但是我们不想退房�！�
业主魏兵接受记者采访时一再强调，自己并非想退房，而是在等待整改完毕入住。他去年11月中来看房时，发现存在的问题，然而一再反映问题依旧。因此才拒绝收楼，要求开发商继续整改的。记者追问他是否想退房时，魏兵向记者展示了他预订家具的收据和订单，说：“我连家具都买好了，你说我是想退房还是想入��？”
魏兵证实了维权小组成员的说法，他强调因为这套房子只能自住，所以更在乎。他说：“小市民们容易吗？40万元30年期的公积金贷款，每月要还2201.39元，还只能自住不能搬走，这房子可是一辈子的事情��！”所以，他的目标是：要有一套合格房子，对得起自己和家里的积蓄。他盼望开发商尽快整改以便入住，否则就只能走“最后一条路”——起诉开发商。
房屋瑕疵
多为装修施工造成
在潘先生家中，记者发现房子确实有不少问题，但多数属于装修问题，未发现影响房屋主体安全质量的问题。
其中潘先生最不满的是飘窗裂纹。潘先生家一共有3个飘窗，每个飘窗都装了石板，不过所有石板都出现了横向贯穿的裂纹�！八撬嫡馐翘烊涣盐�，不愿意更换�！迸讼壬�，之前的装修队手工很差，而且装修工程承包过细，“经过层层承包，到最后都不知问题出在哪个环节�！�
而且承包过散，不同工种的工作衔接不好。潘先生指给记者看，几乎每个单元的电器开关、插座距离都太远。潘先生还出示了在自己家用手机拍的照片：开关与插座距离很宽，中间塞上报纸、再封上玻璃胶，但现在已改装好并重新粉刷过。 “本来应该靠一起的，但由于由不同公司承包，砌墙的先随便留个位置，电工后来才在上面安上开关和插座，大多空位过多，电工就用玻璃胶封一下就完事了”，
事实上，广州市白云区建设工程质量安全监督站(以下简称“安监站”)，已于去年12月12日由建设单位负责人组织施工、勘察、设计、监理等单位负责人等组成验收组，对保利西子湾一期项目进行验收。验收中也发现了业主提出的问题，并发出了《整改通知书》。
相关验收报告的结论是：一现场抽查发现：1、部分内、外墙面存在裂缝；2、部分窗未打防水胶；3、部分墙面裂缝修复后存在色差；4、部分厨房墙面饰面砖存在空鼓。二、未办理环保验收手续�！鞍布嗾尽北硎鞠Ｍ＠橹谓ǖノ弧叭嫜椴�，落实整改”，同时因为这次验收发现的问题，认为西子湾并未合格，也无法提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
开发商承诺
全力整改，保证交楼质量
就西子湾部分业主拒绝收楼及整改的问题，保利房地产集团品牌管理中心助理总经理何智韬接受了记者的采访。
“首先我们承认在限价方项目上，我们的装修的确有些地方做得不太够�！焙沃氰汉图钦叻治隽似渲械脑�。
原因1：成本价销售，重视装修材料，但装修施工有所忽视
何智韬和记者算了一笔账：2006年11月，金沙洲推出4幅“双限双竞”地块，保利地产参与了其中3幅地块的竞标。并最终以6500元/平方米的最高限价和4.13亿元的总地价取得了该块地块。平均到楼面，地价成本是2557元/平方米。据介绍，建设成本大概要3000~3500/平，加上税务、管理等成本，总成本已经逼近6500元的最高限价。
同时，何智韬指出，在利润率极低的情况下，西子湾的装修标准仍达到600元/平。他说：“有的业主指出我们的装修标准不过500元/每平方米，最多不超过550元。他们可以去附近标称装修标准1000元/平的住宅比一下，公道自在人心。我们没有使用廉价、劣质的装修材料，室内也没有异味，这些都是大家认可的”。
何智韬算完这笔帐后，记者问为何装修方面仍有多处不足。何智韬以潘先生家飘窗的裂纹为例，“像这种飘窗，我们都使用了石板面，而裂缝是装修队经验不足造成的，我们会为业主更换，发现一处更换一处”。
原因2：装修时间紧迫，难免瑕疵，碰上首次置业业主矛盾激化。
何智韬认为，西子湾的装修问题并不比一般的住宅要多。他说：“其实一套房子收楼时发现装修缺陷是常见的问题，我们的其他楼盘也会为业主整改�！彼馐�，装修工程整体推进，同时装修数百套住宅，难免产生细微缺陷。他认为，西子湾某些问题被放大，很大的原因是“这是全国首套限价房，部分业主由于是首次置业，都比较紧张”。
何智韬表示，目前开发商已从旗下各工地抽调最好的施工队，尽力为业主整改，保证交楼质量。
对于保利西子湾的楼价问题，韩世同认为，这个价格在广州市区西部仍相当有吸引力，他指出毕竟西子湾直通地铁，而且近江，品牌发展商对于将来的物业管理方面也有保障，业主退楼的话“不容易买到这么合算的房子”。
业主想退房成本高、难度大
对于目前出现的退房潮，房地产界专家、寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同认为，业主不应该以房价下跌为由要求退房。他说：“楼市和股市一样有升有跌，买卖双方应该维持契约的精神，不能因为市道不好就退房”
而对于不少业主以房子质量问题提出退房的现象，业内人士指出，普通的装修问题并不能成为退房理由，业主要成功退房的成本和难度都很高。
双方加强沟通方能解决问题
“有多大的问题，双方不能坐下来慢慢谈？”韩世同提起西子湾的退楼潮，第一句话就直指矛盾核心——双方沟通不畅。
韩世同说：“首次置业者不明白收楼时的情况，他们见到别人的房子住进去很豪华、舒适，以为那就是收楼标准。其实，现在的房子施工，尤其是装修施工，并非开发商自己就能做得很好的，需要大量工人来完成，施工过程难免出现问题�！�
韩世同解释说，目前的住宅收楼，尤其在精装修环节，业主应多留个心眼，发现问题就让开发商整改，一套住宅发现10余处，甚至20处装修瑕疵很正常的。正确的处理方法，应该是业主反映问题，开发商积极整改解决，业主不必意气用事。对于开发商，韩世同则建议开发商果断处理装修问题，只要合理要求就要不计成本地落实解决。他说：“开发商整改其实用不了几个钱，何必斤斤计较呢？”
集体退房可行性差退房款难到手
律师王美舟说，2008年以来他真的很忙，找他打退房官司的人很多。他说，其实自己明白要求退楼的客户，原因都是楼价下跌，但导火索却是房屋质量、规划更改。
但是，这些找他打退房官司的人，不少都被他劝退了�！拔也皇遣桓业米锶�，而是集体退楼缺乏可行性”，王美舟告诉记者，有些单独要求退房的业主，他都能帮助协调庭外和解，但集体退楼的案子，不敢说胜算有多少。因为集体退楼涉及的款项动辄上亿元，尤其目前不少开发商的资金链都有问题，业主就算打赢官司，开发商有没有钱赔都是问题。
王美舟说，“一手收钱，一手还楼”的概率很低。业主退楼所承担的风险非常大。因为开发商和业主签订的合同中，一般都规定如果要求退楼成功，退楼款项将在一个较长时期内返还，执行起来很困难。所以，业主即使成功退楼，也可能要等很长时间才能收回退楼款，可能遭遇的拖欠、赖帐等都是风险之一。
以质量为由退房检测成本太昂贵
记者采访发现，业主想以质量问题为由退房并不简单。
广州市啄木鸟装修公司是广州较早开展收楼委托验房业务的公司之一，装修监理工程师赵太宇在涉及退房风波的数个楼盘看过数十套住宅，他告诉记者，最常见的问题是装修施工不规范。他说：“如果是能整改的问题，一般来说都不能退房。要退房就要主体结构性问题，比方说地基下沉这样的问题”。
建筑监理师陈先生向记者介绍，如果提出质量问题退房，业主要请符合相关资质规定的单位对房子主体建筑质量提出检测，费用非常高昂，动辄数以十万元计，得不偿失。
韩世同也认为，业主因一些质量瑕疵“过度维权”可能得不偿失。他举例说，某业主曾为了装修问题拒绝收楼，最后闹上法庭，结果房子空置了两三年，业主还需要自行承担租房等费用，人力物力消耗无数，实在得不偿失。
以“拖”求退可能只是一厢情愿
现在部分“退房”业主抓住《竣工验收备案表》不全来拖延时间，想凭此以开发商延期交楼为由退房。不过记者采访多位房地产业内人士，都指出这种想法可能只是业主一厢情愿。
某地产公司市场部肖女士告诉记者，过去《竣工验收备案表》的确是交楼的必要条件之一，但近年来随着手续简化，不少开发商和业主的合同中不再以《竣工验收备案表》为收楼要件。
一些开发商则告诉记者，由于《竣工验收备案表》涉及多个环节，不少住宅小区要等小区整体建设完成后才能取得，近年来也可以分期验收，但相关部门办理进度很慢，如果一定要等到这个备案表将影响销售。
可以退房的十种情况
在某地产公司市场部工作的沈先生告诉记者，如果没有主体结构问题，但如果有其他原因，也可以退房。他列举了符合退房条件的十种情况。
1 延迟交房。是指到了合同中约定交房日后，业主迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等。
2 开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。
3 开发商未购房人同意变更设计。
4 由于开发商的原因，在合同约定的期限内无法得到产权证。
5 无法得到贷款。 在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。
6 实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。
7 房屋质量不合格。 房屋质量不合格是房屋的"硬伤"，出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房�；蛘呤欠课萁桓妒褂煤�，房屋主体结构质量经核验确属不合格。
8 商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。
9 房屋质量导致严重影响使用。 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的。
10 开发商把房子抵押。
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