- 广州拆迁补偿1.3万/㎡ 会否推高楼价?
每平方米最高补偿13360元！越秀区河涌整治拆迁方案上周公布，全城轰动。这一“史无前例”的补偿标准，会否成为以后拆迁的“参考价”？拆迁补偿提高，老城区的商品房开发成本会否骤增，地价上涨，进而推高楼价？
据悉，此次越秀区整治东濠涌、新河浦涌等，房屋拆迁的货币补偿将不分地段和楼龄，其中住宅补偿每平方米不低于8000元。7月31日前交出被拆迁房屋的，还将给予最高4500元/㎡的奖励和补贴，即是说住宅拆迁补偿可高达1.3万元/㎡。
新标准是去年地价三倍
虽是“政府项目”，但发展商担心“商品房跟涨”
此次东濠涌等拆迁补偿的大幅提高，政策支持来自去年底广州出台的《危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》，其中最大的亮点在于，旧城改造的被拆迁户除了获得市场评估价的补偿外，还可能获得“改造奖励”和“搬迁奖励”两部分，总补偿额最高可望超过当地一手楼均价。当时，市国土房管局人士坦言，旧城改造主要集中在越秀、荔湾和海珠，“这三个区的新住宅用地已经很少，而随着新政策的实施，务必能加快搬迁进程，增加新的优质一手住宅，活跃市场”。
不过，昨日，接受本报采访的某大型开发企业负责人担心，虽然该规定并不涵盖“开发商等其他类型的拆迁工程”，但无疑会成为拆迁补偿的一个指标，今后就算是普通商品房开发项目，拆迁户也会按这标准来跟开发商谈，“开发成本肯定提高”。
他给记者算了一笔账，以前市场评估价是按同区域“存量房”(即二手楼价水平)作参照，若拆迁安置标准改以一手房为基准，新房旧房之间的市场评估差价较大，一般在3000元/平方米以上。如果再加上最高15%的搬迁时限奖励费，大概每平方米就会再增加三四千元成本。
某地产商直言，此次拆迁补偿将对未来广州楼市走向产生较大影响。首先，由于拆迁费用骤增，导致开发成本提高，未来城区的楼价可能出现明显飙升。其次，老城区的二手房价值也会被长线看好。
地产界人士分析，去年全市平均楼面地价为2869元/m2。具体到中心六区，据不完全统计，去年平均地价成本为3656元/m2。此次东濠涌整治，光是拆迁补偿就是其三四倍。地价成本大致相当于楼价的四成，现在拆迁补偿已去到“天文数字”，中心区楼价“想便宜都难”。
早期拆迁户大叹“吃亏”
专业钉子户蠢蠢欲动：盯上“可能拆迁”旧房
记者调查发现，东濠涌拆迁户对这一补偿普遍认可。但同是旧城改造，前不久签约的恩宁路和南华西一些住户则大叹吃亏。恩宁路一位张伯、南华西一位刘女士对记者说：为什么同在中心区，才隔几个月，拆迁补偿差别就这么大？张伯愤愤不平：“当时恩宁路的补偿标准9000元/平方米，我的房子楼龄不过二三十年��！”刘女士诉苦：南华西改造每平方米最高赔偿8700元，有个原本“一线江景”的拆迁户，要价1.2万/m2，就被视作“钉子户”，最后仍是以7500元/m2拆了，“我们好羡慕东濠涌的拆迁户！”
不但是拆迁户，去年6月卖掉了婚纱街附近一套30多年楼龄房子的罗先生，听到1.3万元的补偿后，直呼后悔。他说，那套房子80平方，一厅三房，前些年放租，每月1100元，去年6月，以38万元卖了，“看来卖得太早了”。
市民张姨则说，她在工业大道有一套旧房，楼层朝向较差，卖也卖不出什么好价，现在知道旧城改造可补偿这么多，她盼着自己的房子也列入拆迁。
据悉，眼下广州有些炒家，以“低价购入旧房—投资翻新—高价卖出”的手法营利。一位知情人士接受本报采访时直言，他很关注东濠涌拆迁，会投入更多精力低价买入“可能被拆迁”的旧房，等待升值。
记者还了解到，前不久，广州某宗教场所扩建，遭遇了“专业钉子户”，即在拆迁公告发布前，趁机买入将拆的房子，以图牟取高额拆迁补助。对于高价补偿，另一位宗教场所拆迁负责人坦言：“我们既不是政府出资拆迁的改造工程，又不是盈利的住宅项目，拆迁费大头由自己承担，将来压力更大了�！�
城区楼价“想便宜都难”
专家担心：“奖励”太多，今后旧城改造更难
对于此次拆迁补偿，广州知名地产专家韩世同认为，“7月31日前交出房屋的，最高奖励4500元/㎡”，奖励部分太多，使拆迁成本上涨了50%�！耙郧暗姆课莶鹎ù嬖谡址该袢ǖ南窒�，但这次拆迁补偿又太过了，没有按照市场规律来搞”，势必会加大成本,留下许多后遗症，“旧城改造可能更难做了”。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，这一补偿标准，肯定会引起连锁反应，拆迁成本都1.3万/㎡了，房价就会更高。但他同时认为，这样高的拆迁成本对于减少旧城人口密度有帮助，因为将来越秀老城的房价肯定会很高。黎认为，旧城改造不妨放一放，这样高的拆迁成本，开发商在前景未明的情况下，肯定不会贸然接手开发，他建议先开发番禺等其他区域，或者先拍卖已经拆迁完成的烂尾地。
省房协理事赵卓文担心，如此高的拆迁成本，可能造成两种结果：一是开发商为保利润，拆一个平方就要多建两个平方，增强开发的强度和密度，那样会造成旧城区房屋密度过大。二是高企的拆迁成本势必加重房价负担。赵卓文建议，政府应该控制旧城改造，多建商业物业，如写字楼、商铺等，以优化旧城环境为目标。
广东中原地产项目部总经理黄韬表示，这一价格是偏高的，因为有些房屋楼龄很长，一般来说拆迁补偿不会超过8000元，比如周边的二手房，如果楼龄在15年-20年的，8000元/㎡肯定买得到。这次拆迁标准对未来具有标杆意义，很可能打击开发商参与旧城改造的动力。
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