新政激活需求 楼市或将重现生机

　　　　在中央保增长扩内需调结构的总体要求下，新的房地产政策导向已经明确，即鼓励支持住房消费，激活房地产市场发展。广州楼市在经历持续一年多调整后，供应方逐渐适应卖方市场特征，新政利好和价格回落合力影响下，一度受抑的买家信心也开始恢复，合富辉煌市场研究部的研究资料显示，预计2009年置业需求将获得激活，楼市成交有望摆脱低迷。

　　　　五一前后楼市

　　　　或将全面激活

　　2009年重获中央政策支持无疑使楼市信心恢复具备了首要前提。而地方政府对楼市的反应将更加积极，目前广州市政府已经明确提出暂停限价房用地的出让，并在年底出让的商住用地中对“90/70”限户型政策进行灵活安排，也减少了土地出让计划。预计更多其他利好政策也会在近期陆续明确。

　　另一方面，当前面向首次置业者中小户型产品房价降幅较大，多数楼盘产品总价已下调至主流刚性置业者价格承受区间。合富辉煌集团市场研究部在今年11月对潜在置业者监测显示，只有15%的置业者认为房价还会大幅下降，更多的客户认为房价即使再降其空间也非常有限。同时，据合富置业监测2008年1~11月二手住宅成交均价同比上涨9%，可从侧面提供房价信心支持。

　　鉴于当下特殊经济环境，2009年初置业需求全面激活难度较大，预计较大规模的需求释放会在五一前后，因为其时中央和各地方房地产政策细则都将基本明确，而且各行业的企业裁员和降薪调整将基本完成，潜在置业者对自身收入预期和未来发展会有所把握。一旦刚性自住需求普遍入市，成交数据有显著回暖，追求舒适和偏重保值的多次置业需求也将随之激发。

　　　成交：销售面积预增两成 100m2户型料热销

　　展望2009年，在政策大力刺激以及市场信心逐步恢复的情况下，存贷利率继续下调、各种税费减免等措施，都将推动商品住宅成交量回升，但受制于经济基本面的严峻形势，成交量大幅恢复达到2007年水准难度较大。预计广州市2009年成交量约在650万~700万平方米，平均月度成交量为54万~60万平方米，比2008年560万平方米左右的成交面积增长两成。

　　成交户型结构预计将延续2008年趋势，主要集中在100平方米左右，这一方面受供应结构影响，另一方面也由于80至110平方米内的住宅产品可在控制总价和居住功能上达成平衡，性价比较高。

　　供应：供应充足 中心六区约增3.1万套新货

　　据合富辉煌市场研究部不完全估计，2009年广州市中心六区新增供应约3.1万套，约300多万平方米，相比2008年有一定幅度的减少；全市十区新增供应约4.9万套，约500万平方米；相比2008年同样有所减少。由于2008年底的余货比2007年大幅增加，全市的余货约2.7万套，因此预计2009年的可售货量与2008年相当，供应充足。2009年内供求形势不会出现再度逆转。

　　2009年广州商品住宅新增供应仍以外围为主，主要集中在白云区、海珠区、花都区及番禺区；白云区新增商品住宅供应充足，特别是金沙洲区域和城西的货量大；海珠区新增供应有所增加，天河区则有所减少。越秀区货量保持稳定，荔湾区则有较多的新货供应。

　　鉴于目前房价走势，限价房已不被市场看好，预计2009年限价房余货加新货上市约4000套，对商品房市场的冲击大为减弱。

　　　房价：降幅趋缓 在8500~9500元/m2波动

　　2009年广州房价仍处于调整阶段，但降幅将大为趋缓。目前很多开发商开始减少开发规模，并对2009年提出以销定产的基本策略，同时地价和建材价格大幅下降，未来的开发成本将会下降。预计2009年已获政策支持的开发商的资金压力将有所减轻，促销意愿依然强烈，但大幅降价冲动减弱。

　　随着新货减少、余货持续消化，成交价格表现仍将有所回落。同时，中心区的价格将较为坚挺，放贷新政的松绑亦可为其成交增长提供支撑；另一方面，外围区域的供应量大，2009年必然发力抢市场。同时随着对新区认同度较高、价格承受力偏低的首次置业刚性需求入市，外围成交激活可能性较大，所以鉴于成交区域的原因亦可能拉低全市住房均价，成交均价将受中心城区与外围区域成交比重变化影响而波动。

　　2009年月度均价波动区间在8500~9500元/m2之间，2009年商品住宅需求的激活将在这个价格平台展开。预计在2009年初，广州楼价仍将处于一个寻底过程，成交平缓回暖，量价曲线逐渐靠拢，当二者基本契合时，价格会趋于稳定，置业需求将全面激活，下半年商品住宅成交量进入稳步上升期。

　　继12月17日国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议发出了放松二套房贷和缩短二手营业税免征年限的决议后，国务院办公厅又于12月22日上午出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，这其实是对17日新政的细化。对购房者来说，二套房贷政策的松绑具有相当的“惊喜”。因为细化了的新政总算为改善型住房消费“正了名”。17日新政出台时，让业界普遍理解为“人均住房面积指标的确立”只是撕开了二套房贷限制的一道口子，也是政府初步松绑来试探市场反应，不过如今《意见》加上让商业银行按风险自己确定的表态，显然是二套房贷获得了真正的松绑，甚至是购买第三、第四套房子都得到了全面的松绑。

　　与此同时，《意见》不仅给开发企业以信心，也明确发出了鼓励房地产企业“降价”的信息，并要求地方政府出面化解降价纠纷。不过，尽管中央在两个月内四次催谷房地产市场，但在对相关政策的理解上，普通民众还有不少疑惑。在此，记者将对新政中出现的三大谜团——“二套房贷是否已经彻底突破了？”、“对开发商的政策是否大转向？”和“是否鼓励房地产企业降价？”作出详细分析，希望能够帮助各位街坊尽量深入理解新政精神。(记者王荔珏、陈白帆)