上半年上海二手房市场盘点一：成交量低位徘徊 成交价高位盘整

　　今年上半年，沪上二手房市场呈现出成交量低位徘徊、成交价高位盘整的发展趋势。3月份市场曾一度出现成交回暖的趋势，但随后受观望心态影响，市场成交再次陷入低谷。

　　来自信义房产的最新统计数据显示，上半年，本市中高档二手房成交总套数同比下降25%，成交总面积同比下降21%，成交均价同比上涨39%。1、2月份，二手房市场成交量处于低位徘徊；3月份曾一度出现成交量回暖的趋势；4月以后，受股市下跌资金套牢、经济大环境等因素影响，购买者观望心态加剧，二手房市场成交量再次陷入低谷。与此形成对比的是，二手房成交价始终处于高位盘整之势。

　　总价150至300万元的最受欢迎。从上半年中高档二手房成交总价来看，总价在300万元以下的二手房占总成交量的近七成。其中，150万元以下的占30%，150至300万元的占38%，300至500万元的占20%，500至1000万元的占10%，1000万元以上的占2%。

　　成交面积集中在100至200平方米。从上半年中高档二手房成交面积来看，建筑面积100至200平方米的需求量最大，占到总成交量的58%；其次是100平方米以下的需求量，占29%；200至300平方米的占9%；300平方米以上的占4%。

　　户型需求以两房和三房为主。从上半年中高档二手房成交户型来看，两房和三房需求量较大，分别占到总成交量的38%和39%，两者相加占到总需求的近八成。信义房产市场分析人士认为，这和目前中高档二手房市场上大部分为改善型需求有关。其中，包括原先两人世界即将拥有小孩，迫切需要改善住房条件的；三口之家随着孩子的成长，要给孩子更大的独立空间的；随着家庭经济条件的好转，希望改善原有住房条件的等。

　　上半年上海二手房市场盘点二：四大热点版块表现较为活跃

　　今年上半年，沪上中高档二手房市场总体呈现出抗跌性较强、成交量平稳的特点。其中，虹口北外滩板块、长宁古北板块、徐汇徐家汇板块和浦东小陆家嘴板块等四大板块表现较为活跃。

　　虹口北外滩板块居住氛围较浓，是高端自住型购房者的首选地之一。信义房产最近半年的成交数据显示，该板块是自住型购房者成交集中的地区之一，房源大致分为三个档次：浦江名邸、海泰苑等目前市场价在每平方米1.8至2.2万元；香港丽园、瑞嘉苑等市场价在每平方米1.7至2万元；中皇广场、馨虹苑等市场价在每平方米1.2至1.8万元，满足了不同客户的购房需求，一直保持比较稳定的成交量。从上半年成交房源来看，中等价位楼盘成为市场主力，香港丽园、中皇广场等楼盘受到普通购房客户的欢迎，而浦江名邸、海泰苑等楼盘受到部分境外人士及高收入家庭的喜爱。

　　长宁古北板块一期二手房需求较多，二期次新房供应不多。和以往该板块需求基本以投资为主不同，上半年该板块购房客户中投资和自住的比例基本持平。以古北新城、古北瑞仕花园等楼盘为例，其高品质、优美的社区氛围吸引了相当一部分自住型购房者的目光，三房、四房的大户型需求量较大。信义房产古北分行经理表示，目前该板块在售楼盘的均价都在每平方米3万元以上，如古北瑞仕花园市场价在每平方米3.5万元左右，古北国际广场市场价在每平方米3.2万元左右，古北强生花园市场价在每平方米3.5万元左右。

　　徐汇徐家汇板块成交量稳中有升，价格适中的房源成为主旋律。上半年，该板块二手房成交表现良好，自住型需求比例从年前的60%左右上升到目前的80%左右，客户群以改善型购房和结婚用房为主，需求主要集中在建筑面积90至120平方米的两房和小三房。该板块地处市中心，各类配套设施优越，总价200至300万元的次新房，既符合购房者的心理承受范围，又具有保值增值的潜力。据信义房产徐汇区负责人介绍，近几个月，市场价在每平方米1.9万元左右的金兰花苑、市场价在每平方米2万元左右的平华大厦以及市场价在每平方米3.4万元左右的帝景苑都有优质房源不断推出，成交情况良好。房龄在十年左右的二手房，如文定天下、泰德花苑等，目前市场价在每平方米2.3至2.5万元。这类房源供求比在1︰2，基本处于供不应求的态势。

　　浦东小陆家嘴板块高档楼盘云集，成为高端客户关注的热点地区。目前，该板块在售新盘包括每平方米4.5至8万元的财富海景花园、每平方米3至5万元的世茂滨江花园、每平方米4至6万元的盛大金磐和每平方米3万元左右的滨江兰庭等。作为浦东的最佳板块之一，该地区的二手房较一手房更有价格优势，尤其是世茂滨江花园、仁恒河滨城等楼盘，稀缺型房源受到市场追捧。陆家嘴中心地区商务氛围非常浓郁，周边办公楼云集了不少高收入人群，高档二手房成交比较活跃，该板块成为不少高收入人士的置业选择。