深圳世联行市场研究组昨日发布的研究报告显示，10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套；二手房日均成交不足110套，各区交易量的下降幅度在30%到70%之间。

　　有关人士表示，我市二手房市场成交量已经连续四个月下跌，不过10月末我市二手房交易面积出现小幅上涨，二手房市场有回暖迹象。

　　新盘成交降幅超50%

　　相关研究报告显示，在交易市场的观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下，10月深圳一手房市场的日均成交住宅不足60套，较9月下降51.2%。但是龙岗、盐田区的一手房交易量增幅比9月略有上升，其中盐田区增加了2.1倍。此外，新盘均价除福田、龙岗有小幅下降之外，其余各区涨幅明显。

　　分析认为，今年前10月，深圳二级市场走势可分为三个阶段。第一阶段，1月至4月为新房交易活跃期，交易量走势显示市场需求逐步增加，置业者对房价心理预期大幅度提高，该时期新盘平均价格在1.2万元／平方米左右浮动；第二阶段，5月至7月为观望调整期，房价高企、土地供应加速，为抑制房价而实施的加息政策连续出台，短线投机者利润空间受挤压风险加大，持币观望比重加大导致交易量下滑，有价无市局面凸显，该时期新盘平均价格在1.4万元至1.5万元／平方米左右；第三阶段，8至10月为成交低迷期，国家宏观调控“组合拳”给二级市场带来利空影响，银行紧缩房贷政策趋严使得置业者房屋贷款压力放大、投资门槛提高，较大程度地抑制了购房需求，但受个盘因素影响，新房价格8月逆市走高，平均价格超过2万元／平方米，该期间新盘的平均价格超过1.6万元／平方米。

　　二手房价格稳定

　　10月，深圳各区二手房交易量出现大幅下降。其中，盐田仅成交35套，降幅高达69.8%；罗湖成交913套，降幅为33.1%；福田、南山、宝安和龙岗四区成交套数降幅在50%左右。从各区的成交价格变化比较，罗湖的成交均价比9月上升7%，龙岗和盐田的上升幅度分别为1.5%和1.7%，福田略为上升0.3%，南山和宝安的均价小幅下降。

　　深圳土地供应有限，新开楼盘不足以支撑房地产市场需求。今年3月开始，深圳二手房成交量反超新房，在楼市中处于主导地位，并一直保持稳定状态。3月至8月，一二手比例持续高涨，由3月份的1：1.3猛涨至8月的1：3.6,二手房占绝对主流。即使在楼市持续低迷的九十月，一二手比例也稳定在1比1.7~1.9之间。

　　据分析，一二手房成交均价有趋同之势。今年1月至6月，一二手房均价差距约为20%；7月至10月，一二手房均价差距缩小为15%左右。新房由于受个盘影响，价格波动较大，最低最高价差距达到79%；而二手房价格相对稳定，波动幅度较小，更能反映房地产市场的供需关系。

　　高档楼投资客撤离

　　今年上半年，深圳房地产市场呈现出需求旺盛、交易活跃现象，投机比例加大导致深圳的新房价格连续几个月位于全国涨幅榜前三位。今年8月出台的二手房交易规范政策和银行放贷趋紧的双重调控，使得楼市有价无市的行情开始蔓延，特区内高档产品投资客大多选择撤离，房价也有所松动。一部分投资者选择投资商业和甲级写字楼，一部分投资者关注珠三角和全国范围内的高档社区新盘产品。

　　二手房市场有回暖迹象

　　世联行分析认为，在政策不断被市场消化的过程中，二手房市场在10月黄金周之后成交面积小幅上涨，升幅在19%至39%之间，出现了阶段性回暖。

　　成交的物业产品类型以中小户型居多，户均面积在80至100平方米左右。市场观望和冷冻期过后，为自住客户带来了新的市场契机，盘源的议价空间与上半年相比有所松动。

　　世联行预计，市场对于政策有了一定消化，以自住需求为主体的置业者将继续成为活跃交易市场的重要因素。

　　世联行分析认为，二手市场在10月黄金周之后成交面积小幅上涨，升幅在19%至39%之间，出现了阶段性回暖。