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底价中标 上海“新地王”被指“封闭交易”

2008年01月31日 15:42 来源:经济观察报 发表评论

  1月23日,在上海杨浦区房屋土地管理局,新江湾城F地块毫无悬念以挂牌底价67.517亿元出让给了美国铁狮门房地产公司(TISHMANSPEYERPARTNERS,以下简称“铁狮门”)。这是上海有史以来出让总价最高的“地王”。

  F地块位于上海市中心最后一块能够成片开发的熟地——新江湾城的核心位置,是众多开发商一直垂涎欲滴的黄金地块。然而,铁狮门却在无一竞争对手的情况下,以底价获得了该地块的开发。有知情人士认为,该地块有定向出让嫌疑。

  “地王”没有竞价

  2007年12月24日,上海新江湾城核心地带F地块公开挂牌出让,这幅包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业的规划用地,占地达26.7万平方米,容积率3.37,总建筑面积90万平方米,挂牌起始价67.517亿元。

  上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析,如以新加坡仁恒置业2007年11月在附近所拿楼面地价20000元/平方米的新江湾城D3地块作为参照,F地块总价可达180多亿元。再说D3地块是纯住宅用地,而F地块为商业综合体,出让价格应该更高。

  然而,事实并非如此。

  2008年1月23日,铁狮门旗下的 “铁狮门房地产基金”(TISHMANSPEYER GSC PARTNERS LLC)在没有面临一个竞争对手的情况下,竟然以挂牌底价67.517亿元,轻松摘得了新江湾城F地块的开发权。根据资料测算,新江湾城F地块楼面地价仅为7500元/平方米,只有D3地块的37.5%。这令业界人士感叹,同样是挂牌出让,但差距可谓悬殊。

  有迹象表明,声称“公开出让”的新江湾城F地块,其过程则“相对封闭”。

  在该地块出让前几天,就有知情人士向本报透露,新江湾城F地块专为铁狮门“量身定做”,毫无疑问将“底价中标”,因为此前“有关部门已达成一致意见”。另据消息人士说,铁狮门董事总经理冯凯希2007年8月访问上海时,新江湾城F地块的归属已成定局,“此后的一系列事情,只不过是走走出让程序而已。”

  在现场,该地块出让前两小时,上海杨浦区房屋土地管理局门卫声称,局里领导有指示,禁止所有记者进场。16点该地块正式出让。20分钟后,挂牌出让结束,开发商匆匆坐车离开,上海杨浦区房屋土地管理局有关官员没有露面,也没有向在场众多记者发布出让结果。

  之前有坊间传言,香港太古集团,李嘉诚旗下的和记黄埔,一家上海本土开发商也有意参与竞拍新江湾城F地块。记者在出让现场看不到这些开发商来往的迹象。

  被指“人为设限”

  事实上,新江湾城F地块底价出让,这在地块挂牌文件中已埋下伏笔。仲量联行亚太区董事、商业部总监陈立民认为,该文件对竞买人提出了限制性条件,且要求极为苛刻,恐怕世界上没有几家开发商能够达到。

  根据2007年国土资源部 “39号令”第十一条规定,中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。也就是说,将不再会出现人为的限制性条件,投资者只要符合法律、法规规定,都可以参与土地的竞买。

  但新江湾城F地块似乎例外。

  根据文件,竞买者需要符合如下条件:所开发建设的甲级综合商办项目(非住宅)不小于200万平方米;有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩。同时,要有超高层建筑建设业绩;拥有和管理不小于500万平方米商业物业;有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米,获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证等。

  陈立民认为,如此苛刻的竞拍资格标准,不仅把所有大陆开发商挡在了门外,就连李嘉诚等香港开发商也难以逾越,这地块似乎专为铁狮门量身定做。也有业界人士认为,文件规定竞买者要 “与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系”,从中看出当地政府对该地块“楼宇经济”的诉求。

  “这是无形之手在起作用!币晃徊辉妇呙囊的谌耸咳衔柚澜缂犊⑸,在提升该片区房地产整体品质同时,有关部门也看重 “楼宇经济”对GDP增长、税金增收等的影响。据介绍,目前上海一些甲级写字楼1年能产生1亿元以上的税金。

  据了解,在苛刻条件下,对F地块也有所觊觎的另一家开发商李嘉诚旗下“长和系”(长江实业、和记黄埔)在资格审查阶段被淘汰出局。最终仅铁狮门一家公司参与F地块的竞买。

  运营或已开始

  新江湾城F地块,是铁狮门首次在中国内地拿地,也是新江湾城引进的第二家美国开发商。此前,新江湾城C5地块以股权转让的方式引进美国汉斯集团。

  事实上,铁狮门对中国市场关注已久。

  2005年铁狮门宣布,与美国投资公司GSCPartners组建合资公司,计划斥资5亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目,用3—4年时间开发占地500万—1000万平方英尺(相当于46.5万—92.9万平方米)的甲级写字楼和豪华公寓楼。也就在这一年,“铁狮门房地产基金”成立。

  如今,铁狮门已设立“铁狮门房地产有限公司上海分公司”。据了解,该分公司主要负责新江湾城F地块的具体运作。

  仲量联行亚太区董事、商业部总监陈立民认为,受2005年—2006年房地产市场调控影响,“铁狮门房地产基金”并未有大规模投资,而是在更多地搭脉中国市场。据披露的相关材料显示,该基金只收购成都一在建大厦工程等少数项目。2007年,在南京东路163号地块竞拍中,开始出现铁狮门。

  “资金应该不成问题。”一位投资人士认为,在国家限制外资投资房地产禁令迭出之际,有关出让方很可能与铁狮门接触已久,相关资本运营或已开始。该人士认为,根据项目开发,此前铁狮门在国内尚无庞大资金积累。但只要商务部批准这个投资项目,外资流入自然不成问题,否则铁狮门不敢轻举妄动。

  据悉,铁狮门成立于1978年,是全球一流的房地产投资与开发公司,在全球18个城市开发或管理着41宗商业与居住房地产项目,包括纽约克莱斯勒中心、洛克菲勒中心、法兰克福商品交易会大厦和柏林索尼中心等世界地标式建筑。

  2005年铁狮门已成功开发并获取了资产价值超过150亿美元,面积超过520万平方米的土地投资组合,是擅长开发与管理密切结合的房地产企业。 (陈周锡)

编辑:王菲】
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