从12月1日起，一纸新的《外商投资产业指导目录》，让那些雄心勃勃杀入中国房地产市场的海外资本面临进退维谷的局面。
但对于国内众多急需“热钱”支持的地产商，尤其是心比天高、不甘寂寞的地方龙头房企来说，政策上的压力并不能浇灭他们的热情�！袄镉ν夂稀敝�，一出出好戏轮番上演。
中原“黑马”下月登陆纽交所
据路透社报道，11月16日，来自中国河南的地产商鑫苑(中国)置业有限公司向美国证券交易委员会(SEC)提交申请，拟通过首次公开发行美国存托股份(ADS)筹集总额最高达2.995亿美元的资金。
近日，鑫苑置业一位高层向本报记者证实了以上消息。据悉，如无意外，他们最快12月中旬会在纽交所鸣锣上市，届时这家名气不算太大的公司，将成为中国内地首家成功赴美上市的房地产开发商。此前SOHO中国等知名房企曾作过类似尝试，但最终未果。
去年8月，两家有美国资金背景的投资公司EI中国和蓝山中国联手向鑫苑注资2500万美元，四个月后，他们追加投资5000万美元。蓝山中国资本创始合作人唐越当时就表示，除了支持鑫苑的全国扩张计划外，此次注资更大目标是推动其赴美IPO。今年早些时候，鑫苑又获著名国际投行美林债权融资1亿美元。
与此同时，这家成立于1997年、号称“郑州市场第一”的河南房企首次跳出本地市场，开始向国内一些二线城市快速扩张。自去年5月在山东济南拿下首个异地开发项目以来，短短一年多时间，其全国化战略布局初具规模。山东、安徽、成都等地分公司陆续成立，更先后在郑州、成都、济南、合肥多个城市斥资近30亿元圈地，现在全国的在建项目共14个，可建面积260万平方米。其中位于成都东三环、总建筑面积达50万平方米的大盘鑫苑名家，将于12月15日开售。
“如此大规模的扩张，无疑需要更多资本的支持�！币晃辉ǔ痰仅卧泛幽献懿靠疾斓乃拇ǖ夭汤献艿拇朔兰�，多少流露出对前者顺利打通国际融资渠道的钦羡之情。
上述鑫苑高层以目前是“敏感期”为由，拒绝透露美国上市后的进一步发展计划。而正值政府再度提高对海外地产热钱“警戒”之际，鑫苑借力美资基金出海，其标杆意义比即将到手的3亿美元现金更令人关注。
股权私募融资仍是首选
尽管路径不尽相同，但像鑫苑一样绞尽脑汁借力海外资本的内地二线房企，其实为数不少。
记者从可靠渠道得知，自今年初起，成都本土房企“双雄”置信实业和蓝光地产不约而同地频繁与基汇资本(GatewayCapital)接触。这家近来活跃于中国内地市场的海外基金，已为北京、上海、珠海等地若干房地产项目带来数以十亿美元计的可观投资。
置信实业集团新闻发言人也承认，他们确实在积极寻求与海外资本商谈合作，“但目前还没有具体进展可以公布”。有最新消息称，由于在利益分配方案上未能达成共识，上述引资谈判暂时均无突破。
大约一年半前，置信实业携手新加坡凯德置地合资成立了置信凯德开发公司，共同拓展四川市场，在“我出地、你出钱”的默契下，新公司借助置信实业在成都雄厚的政府资源和人脉关系，先后拿下总占地约1500亩的数个开发项目。不过，年轻的置信老板杨毫显然明白“不能把所有鸡蛋都放在一个篮子里”的基本投资法则。
而曾以“短平快”开发方式打下成都市场一片江山的蓝光地产，受快速扩张过程中的资金压力所迫，正在采取双管齐下的策略，试图打通融资之路。今年10月15日，四川蓝光实业集团有限公司与迪康集团签署《股份转让框架协议》，后者将持有的ST迪康(600466)近6700万股(占总股本37.65%)以最高不超过5.7亿元的价格转让给前者，而蓝光集团代为清偿约5200万元的公司债务。目前，蓝光借壳ST迪康上市一事基本尘埃落定，只待证监会最后审批，与此同时，他们还是不忘与海外基金经理们眉来眼去。
此外，本报刚刚获得的独家线索称，孙宏斌掌控的天津融创置地近日已与全球投行排名前五的美国雷曼兄弟(Lehman Brothers)达成股权私募融资协议，融资额可能达2亿美元。
自去年顺驰易主以来，其姊妹公司融创不得不收缩战略，在大本营天津之外，只保留重庆等少数城市的发展项目，实际上已退出一线地产商行列。知情人士透露，淡出公众视线的孙宏斌仍在四处奔走，为融创寻找得力外援，以求东山再起，期间与雷曼兄弟多次“亲密接触”。据说孙可能要为此让出高达35%的融创股权，同时借雷曼兄弟之力明年实现境外上市。
新的“限外”政策虽然对外商直接投资房地产业有所收紧，但对日益风行的房企股权私募融资却仍难有“杀手锏”，这也给精明的海外投行基金们留下了机会。
海外热钱“下有对策”
“不可否认，新外商投资目录的实行，对我们的开发商进入中国内地投资有一定影响�！毙录悠鹿势笠稻止室滴癫恐泄鞑渴鹎蚴鸪ち置艋员硎�。
他相信，有些原以住宅投资为主的新加坡开发商，会转而投资内地的酒店行业。另一方面新加坡政府将鼓励本国企业更多关注中国西部的教育、物流、餐饮等行业的投资机会。成都、重庆等西南地区中心城市，近年来一直是新加坡企业特别是地产开发商的投资热点。
“当然不能排除我们有些企业和资本仍会通过各种渠道参与中国房地产投资，但今后可能更多要采取与当地企业合作的方式进入，而这也符合地方政府招商引资的政策�！彼钩渌�。
据了解，新加坡永泰控股(WingTai)刚刚与成都本地一家公司签订协议，合作开发酒店和写字楼。今年年中，永泰控股与以色列埃拉姆集团(EilamGroupLtd)及Xpert金融公司曾联合宣布，将携10亿美元开发基金进军中国房地产市场。
实际上，面对中国政府日益收紧的房地产外商投资政策，越来越多海外资本的应对手法正变得愈加灵活。近一两年来，荷兰ING房地产基金分别与重庆龙湖地产、金地集团(600383)等较有实力的开发商展开合作，其主要模式是单个项目合作，共同出资参与土地竞拍和后续开发。
“海外基金一般不会与国内大的开发商达成集团层面的合作，一方面基于政策限制的考虑，另一方面他们在单个项目上运作更方便，退出通道也便捷�！庇牒Ｍ馔蹲驶钩４蚪坏赖某啥荚岸〉夭弊芫砦橄刃穹治鏊�。
与此同时，一些拥有国际背景的地产顾问公司，也正成为海外房地产基金渗透内地的有力牵线者。据悉第一太平戴维斯成都公司目前的主要业务，就是这类“撮合工作”，迄今为止已经有不少成功案例。
“从新目录的具体内容来看，对外商投资地产限制的严格程度并不算很高，何况各地政府实际执行时，应该会有些变通安排的�！币晃徊辉妇呙耐庾士⑸谈卟闳匀焕止鄣乇硎�。(党鹏)
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