- 豪宅买家都是多次置业 房贷政策对富豪仍宽松？
虽然首套房贷7折利率尚未正式取消，但市场早已有银监会私下向各大银行传达了即将收紧信贷政策的信息。而事实上也确有不少银行已暂停了几乎所有针对购房者的贷款优惠，首套房贷利率也从7折提升到8折。但是从上周末在第三届“臻品物业私人品鉴会”上却传出这样的声音：尽管豪宅买家个个都是多次置业，然而银行对其信贷政策却依旧宽松。
事实上，从小额存款收费到银行卡收取管理费，随着国有商业银行企业性质的愈加明显，其逐利性所驱动的“锦上添花”效应日趋显著。譬如此前在企业信贷领域，中小民营企业虽承载吸纳社会就业、促进经济发展等功能，但因其经营风险较大，收益不高而不被国有商业银行考虑；而并不缺乏资金支持的国有垄断企业，却因其政府保障风险较小、利润丰厚成为银行竞相争逐的放贷焦点。
此次在对待不同购房客户上，商业银行亦难逃嫌贫爱富之责。银监会与央行收紧房贷，本意在于抑制房地产市场上过度炒作投机的泡沫，实现楼市与经济的良性增长�？唇诨ι下ナ�，富豪云集的豪宅市场正是推动房价持续升温的主要动力。而银行却将这些富豪作为其顶级客户看待，在个人消费信贷领域给予一定的优惠政策。从本质上说，这与央行和银监会的楼市监管政策是背离的。
通常，个人首套房贷是用于满足自住需求的，对于楼市风险的积聚，影响并不显著，而对于解决社会所关注的安居问题，则意义深远。然而银行却因其利润空间较窄、信贷总量较高，拉低银行利润率而率先将其“裁汰”。提高个人首套或者二套房贷，与此同时维持对于富豪客户的宽松信贷政策，其实质不啻劫贫济富。
实质上呢，从风险、收益的角度看，富豪信贷并不像银行想象中那样安全可靠。次贷�；姹⒁岳�，有关国内富豪投资失利的报道屡现报端。即便是部分富豪海外市场投资失利，也会对其国内相关银行信贷安全产生实质性冲击。尤其是许多国内企业家选择放弃实业投资，全面转向楼市、股市投资之后，其实体经济资产大大减少，而账面虚拟资产大大增加。
不错，这些豪宅资产在楼市高企时期价值不菲，但是一旦经济复苏前景出现动荡，二次探底再度来临，那么伴随着整个投资环境的恶化，这些账面虚拟资产也定然急转直下，届时如果按照公允资产估值的方法来计算，银行信贷资产的风险将会大大增加。而与此不同的是，个人首套或二套房贷多数用于自住或改善型自住，且多数为有一定收入保障的白领阶层�？悸堑礁鋈诵庞孟低秤刖幼』肪车奈榷ㄐ�，其还款意愿还是有所保证的。
此外，从银行信贷投向的集中度来看，即便楼市继续向好，但如果商业银行以富豪客户为核心，那么房贷的投向难免出现过度集中，如果再度出现此前所报道的国内部分富豪海外投资失利状况，那么对银行持续稳健经营将产生直接冲击；而个人首套或者二套房贷则因其基数较大，不会因单个贷款投向出现问题而产生风险无法分散的问题。
虽然从单个银行的角度来说，银行在楼市信贷政策上向富豪们倾斜，是合理的趋利政策，但从整个楼市的平稳发展与整个银行体系的房贷资产安全来说，却是一个大可存疑的选择。如何通过商业银行信贷政策实现银行体系资产安全与社会效应最大化，不仅是银监会、央行所要研究的一项主要课题，也是商业银行如何保持风险与收益并重，实现长久稳健经营的重要考虑因素。
(陆志明 作者系复旦大学金融学博士)
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