- 09天津房地产回顾之政策篇：救市推动楼市逆转
救市政策推动楼市逆转
2009年这场楼市狂飙堪比电影大片。从年初的市场看空到三月的小阳春、红五月再到七月后的狂飙突进，这一年楼市的风云变幻，令很多市场中人都看不明白。
人们把原因归结为开工不足，土地供应断档，4万亿投资和天量信贷资金的刺激，央企追逐“地王”，通胀预期。事实上，这场亢奋的源头，是催促楼市交易量的一系列事关税费、利率的置业优惠政策，宏观政策这一只有形之手对市场的影响可谓“如来佛的手掌”。时至年终，作为可以载入楼市史册的2009年，有必要对于这一年宏观政策影响下楼市变化的脉络做一梳理盘点。
刚需推动楼市走出低谷
2008年政府为扶植陷入低谷的房地产业出台了系列优惠政策，政策一定程度上改变了市场预期，并大大减轻了购房者的负担。但当时经济大势尚不明朗，消费者信心尚未恢复，短时期未有明显改善。政策的显效需要一定的消化期，市场仍旧一片低迷，春节期间更是出现全市新房仅成交九套，成交均价为5594元/平方米，全市的成交均价环比下降26.6%的情况。
春节后，政策的累计效应开始逐步显现，在一系列税费减免以及楼盘优惠条件的促使下，一部分2008年底和春节期间积累的婚房、拆迁等刚性需求陆续入市，节后主打婚房的小户型更是持续畅销，成交量开始小幅攀升。刚性需求的逐步释放令楼市初见起色，为2009年的房地产市场全面回暖奠定了基础。
蓝印户口催生市场回暖
2009年2月4日，在年味还未散尽之时，放宽蓝印户口政策这样的重大利好出台。一时间激起各方的强烈反应。
在年初本地刚性需求受到挤压，还未充分得到释放的时候，蓝印户口对于一些外地在天津的工作人员以及一些想在天津落户，以便子女日后入学方面的周边地区的购房者都有着较大的吸引力。从蓝印户口政策出台以后，许多符合条件的楼盘主打蓝印牌，销量节节攀升。数据显示，2009年上半年外地购房者比例达33%，相较去年翻番。
此时，年初观望的局面开始有所松动，随着政策的进一步深入，很多外地消费者开始组团来天津购房，对本地持币待购这部分消费者的心理产生了一定的冲击，他们担心外地需求一旦集中释放，就会造成房价的企稳回暖，因此市场就产生了缺口。于是，刚性需求纷纷入市，市场开始逐步回暖。
二套房贷松绑助市场上攻
二套房贷收紧政策是政府在为调控2007年楼市过快上涨而定，但在2008年10月后房地产业因金融�；跋於弊毕�，为鼓励楼市回暖增加贷款额度，各大地方银行开始对二套房逐步松绑。
随着刚性需求的纷纷释放，二套房贷政策的宽松，进入5月，大量改善型需求也陆续入市，一时间，市场上大户型热销。而随着楼市成交量的逐步放大，通货膨胀的预期越发明显，投资客纷纷重现江湖。据专业人士透露，目前投资客的比例已经在30%至40%，而且以职业炒家居多。
下半年，随着二套房贷收紧致使津城的“金九银十”风光不再，成交量和均价均有所回落。市场似乎有偃旗息鼓之势，但随着年底一些列优惠政策即将到期，通货膨胀的预期扩大，一些零散资金找不到更好的出口，纷纷涌入楼市，一时间，恐慌性购买成了市场的主旋律。
营业税新政带火二手市场
二手房市场在2009年的表现足以令人侧目，在经历了2008年低迷后，自年初3月开始大力反弹，5、6月份成交套数字保持了7000套/月以上的高成交量，7月更是以月成交10122套的表现创历史新高，在经历了金九银十的短暂的平稳期后，11月全市二手私产住宅共成交10851套，环比上涨37.8%，年内最高记录重被刷新。成交量占总体成交的70%
二手房领衔的局面，与营业税优惠新政密切相关。
年初，由于政策优惠明显，二手房市场率先对政策作出反应，各大门店迅速活跃起来。5年内的次新房备受亲睐。数据显示，2008年全年成交套数是32364套，截至12月15日， 2009年全年是95574套，同比上涨达195.3%
年底，时至优惠政策即将到期，二手房市场也迎来了新一轮的成交高峰。
一位在买与不买之间徘徊已久的买家孙女士告诉记者，“年底了，营业税政策即将到期，一定得在大限之前出手，能节省数万元的税费，即便其它优惠政策继续执行，有政策的扶持，房价也可能继续上涨，所以无论政策是否恢复，年底前出手都是明智之选�！�
一位中介朋友对记者表示，这种心态的买家不在少数，所以造成年底成交井喷。
信贷宽松开发商“不差钱”
2009年，资本市场充裕的流动性及宽松的货币信贷政策，造就了房地产企业融资的“新时代”。天量银行信贷涌入房地产，资本市场上市潮重启，增发配股、公司债此起彼伏，在巨量资金推动下，开发商资金链由“紧绷”快速转化为“不差钱”，房地产行情逆转，房地产调整被迫“停下步伐”，房价爆涨。
根据数据统计，13家已披露中报的房企2009年上半年经营性现金流量净值为144.23亿元。其中有7家公司现金流由负转正，同比增幅在100%以上的共有8家。
统计还显示，13家房企中，上半年资产负债率同比有所下降的共有10家，占比达到76.92%，平均负债率为59.53%，同比下降5.42个百分点�；醣易式鸸布�336.25亿元，同比增长71.53%，企业的资本结构有了一定好转。
与此同时，国家货币政策宽松所带来的信贷支持，也降低了开发商筹资的难度。国内贷款和定金及预收款成为开发商资金来源增速上升的主要原因。
由去年年底的嗷嗷待哺，到今年的财大气粗，各大房企均以通过这一轮宽松的货币政策和上市风潮迅速积攒了脂肪。
房企扩张全国地王竞现
从2009年5月开始，“北京地王”的头衔几乎以每月一次的速度被不断刷新。在上半年全国一线城市疯狂抢地的同时，天津的土地市场一直表现的很从容，和一线城市形成鲜明对比。
进入下半年，天津的土地市场开始悄然升温。
据天津中原地产研究中心7月土地月报显示，7月天津供地82幅，供地面积1128公顷，其中居住用地20幅，土地面积479公顷，供地面积较前12个月均值剧增。且7月，市场上还出现了洞庭路溢价6亿的地块。
8月前两周，天津土地市场发力，推出土地29宗，共计面积171万平方米，推出量位居首位。
其中，保利天津拿下地块位于东丽区昆仑路西侧，耗资20.4亿，规划建筑面积约58万平方米，楼面地价3504元/平方米。
11月2日上午，中信集团以36亿元的总价拿下津南区八里台镇天嘉湖北侧一块挂牌出让的土地，该地块也是2009年天津土地市场地块面积和总地价的双料“地王”。
天津地市的悄然升温主要是因为天津上半年来房地产市场的去存化量惊人，市场存量迅速减少所致。天津下半年来连续4个月供应量少于需求，新增供给严重不足，开发商若想在天津市场继续发展，进行适当的战略储备势在必行。其次，天津土地市场滞后，跟天津土地供应滞后有关。上半年上海，北京频显地王的时候，天津正在闹地荒。其次很多上市公司目前正在天津积极进行土地拓展的准备，本土企业也在积极进行土地储备。（今晚报）
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