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房企加快跑马圈地 专家建议控制开发商获地规模
2007年08月10日 09:30 来源:中国证券报

  今年以来,A股上市龙头房地产企业纷纷落实巨额融资方案,同时跑马圈地,争相改写“中国地王”记录。专家认为,“高负债”的背后,是“高增长”的支撑,实力不强企业的拿地能力和现金周转能力都将受到考验。专家建议,有关方面可考虑加强土地规划,将供应地块划小,以控制开发商的获地规模,避免少数大型开发商垄断土地资源。

  开发商纷纷“跑马圈地”

  2007年8月5日,碧桂园公告称,截至7月末,公司总土地储备量达到4500万平方米,成为中国最大的“地主”。7月24日,北辰实业与北京城开联合以92亿元在长沙拿下“中国地王”,“地王”为北辰实业带来了380万平方米建筑面积的土地储备。

  国家统计局数据显示,2007年上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米,同比增长10%,其中一季度下降8.6%;分地区看,东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米,增长14.3%,中、西部地区分别增长7.7%和5.1%。完成土地开发面积为1.18亿平方米,增长7.6%,比一季度提高了7.2个百分点。

  有数据显示,2006年房地产百强企业的平均土地储备面积达到381万平方米。按此数据计算,则2006年房地产百强企业拥有的土地储备面积达3.81亿平方米。

  土地储备量往往成为衡量一家房地产企业未来发展前景的重要指标。以万科为例,公司2006年年报显示,截至2006年年末,已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米,其中去年新获项目47个,总占地面积约910万平方米,规划建筑面积总计约1222万平方米。到今年一季度,公司再增19个项目,规划建筑面积292.2万平方米。今年7月份,万科在全国各地拿地已经累计花费60多亿元。

  高价拿地:实力强者胜出

  万科相关人士此前回应“高价囤地”一说称,没有哪一个开发商会希望地价越高越好,都希望能够低价拿地,但市场规则是价高者得,现在土地资源越来越少,开发商对土地争夺也就越来越激烈。公司人士表示,当一个公司的资金周转率处于一个相对较高水平的时候,就可以承受较低利润空间,因而出价能力更高,也就可以承受较高的地价。万科拿地的能力、资本市场运作能力和开发能力都已经很强,相比其他企业而言,具有更高的成本承受能力。

  但是,高价拿地也可能成为企业沉重的包袱。北辰实业与北京城开联合以92亿元在长沙拿下“中国地王”,北辰方面要分担约73.6亿的地价。资料显示,其净资产在2006年底为80亿元左右。这块“地王”的地价已超过其净资产。北辰实业年报显示,其2006年年底长期负债19.37亿元,流动负债45.25亿元,2006年底的现金流只有51.11亿元。买下“地王”之后,其资产负债率骤然上升。同时,保利地产稳居“高负债率公司”之列,2006年末资产负债率高达75.71%。

  专家指出,“高负债”的背后,是“高增长”的支撑。实力不强的企业的拿地能力和现金周转能力都将受到考验。

  改变土地供应模式

  北京大学不动产研究中心主任冯长春接受记者采访时建议,改善现有房地产企业高价拿地的现状,有关方面可考虑加强土地规划,将供应地块划小,这样虽然地块多,但可以控制开发商的获地规模,有效避免少数大型开发商垄断土地资源、延长开发周期,加快土地的开发速度。

  冯长春认为,天价“地王”的存在,有其合理性。目前,土地市场竞争十分激烈。由于土地资源的稀缺性使得土地增值;市场对土地的需求量增大,土地价格也随之水涨船高。

  他表示,建立完备的住房保障体系,是当下房地产业发展的重中之重。在保障中低收入者的住房前提下,纯商品房开发商可以按照市场规律竞争拿地。

  此外,应加强对企业使用土地的监管。企业往往以滚动开发、先期投入部分资金等方式,将土地储备转化为“项目储备”或正在开发项目,规避了政策层面的压力。冯长春指出,有关部门还需要对地产商在获取土地后,进行严格的后继监管和督察,同时,还需要以更加细分的标准对土地开发量、投资量进行限定。(任晓)

 
编辑:王菲】
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