中新网8月31日电 日前，建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。有人认为，这一政策有利于中国房地产和宏观经济健康发展的同时，也给外资留下了一些漏洞可钻�！度嗣袢毡êＭ獍妗肪痛宋侍獠煞昧擞泄刈摇�
炒房意在赌人民币升值
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，外资大规模地进入中国房地产市场的一个原因就是人民币升值的预期。外资现在大量买房子的话将来人民币升值，他们肯定会有好处的。另一个原因就是房子本身增值的预期。中国房地产行业随着经济的发展还要发展。再者，为了防止房价过快上升，国家进行了宏观调控，给房地产企业带来资金困难。他们迫切希望外资进来跟他们合作，希望外资能够注入资金，把现有的房子卖给外国人，这也是外资进入房地产市场的一个好机会。
北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科表示，由于中国经济持续快速发展，中国的投资回报率越来越高，中国自然成为以逐利为目的的国际游资竞相涌入的理想投资地。
起到威慑境外游资作用
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，中国出台限制外资投资房地产的政策，并不意味着总体的对外开放的步伐的放缓。从《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》看，主要的目的是限制热钱的投机，对于正常的商业活动没有什么限制，不会对外商的长期投资产生不利影响。
尹伯成表示，限制外资炒房政策出台之后，对一些境外投机的游资起到威慑的作用，外资投资中国内地房地产会有所收敛，对北京、上海这样的大城市房地产市场健康稳定发展也起到了好的作用。房价如何平稳发展，向什么方向发展，主动权不是牵在外国人手里，而是中国人自己有主动权。使房价按照中国政府和中国人民希望平稳理性健康的方向发展，有积极的影响，使像上海这样的大城市高档商品住宅和商务楼价格得到平稳。
冯科指出，由于外资主要投资高级商业楼和高档住宅小区，外资主要投资的区域主要在上海、北京及一些沿海城市，该项政策将对高端住宅市场以及高级商业楼宇具有较大的负面影响，尤其对北京、上海、广州、深圳等热点地区的市场可能造成较大程度的冲击，但是对一些普通住宅市场及其他外资投资比较少的城市影响不大。对非沿海城市的房价影响不大。
新政策出台后，外资投资房地产会有所减少，这些资金会部分流到股票、外汇等资产市场。但是，目前，国内通过正规渠道进入房地产市场的资金非常有限，通过非正规渠道进入房地产市场的资金是正规渠道的3-5倍，限制外资，会使更多资金通过非正规渠道进入房地产市场。另外，外资投资房地产的条件更加严格后，更多的企业会选择与国内同行合作的方式间接投资房地产行业，或者在港澳地区注册公司，以港澳地区公司身份进行投资，可以绕开“国十四条”的限制。
加强民间外汇管理
对于如何落实政策，尹伯成指出，这要看地方政府的表现，是不是对这个政策不折不扣地执行。一些地方政府迟迟没有任何细则出台，没有任何可操作的东西，销售公司都表示还没有接到通知，不晓得，中央政策出台到他们落实还有很大的距离。目前对外资的威慑作用主要是外资自己怕进来被套牢。
尹中立也表示，从政策执行主体来看，外资(尤其是机构投资者)对国家出台的政策是不敢轻易触犯的，最让人不放心的可能是地方政府。有些条款可能难以得到落实。
冯科指出，在一些经济发达的省份，民间的外汇兑换市场非�；钤�，大额的外汇兑换可以在短时间内完成，其交易的效率不亚于正规的银行外汇兑换。在这种情况下，可能有大批外资在外汇管理局的视线之外进入国内市场，而限制外资的政策根本对他们形成不了限制。因此，要想达到预期效果，必须进一步加强对民间外汇，多条措施相互配合才能达到预期的效果。
制定细则增加可操作性
有人说仅仅对境外资金进行控制，是控制不了的，因为港澳台地区不在限制之内，有些外资就通过上述地区曲线进入国内房地产市��？
尹伯成对此指出，外资应当包括国外和港澳台地区，来炒房的资金恐怕主要来自港澳台，不完全是美国、欧洲、新加坡等。此外，限制外资炒房还应该有细则出来，增加可操作性，否则，有些地方政府对这一政策不积极。1993年，中国实行分税制后，地方和中央税收实行分开了，房地产行业获得的利益都归地方的。 卖地、税收都是归地方了。为了搞政绩，地方都想把房价搞上去，对限制外资采取拖的办法，这样政策就泡汤了。
冯科强调，资本是一个逐利的市场，只要有收益在，投资者就会不择手段进入，如果没有收益，恐怕你自己拉人家也都不会来。只要房地产依旧是一个暴利的行业，就会吸引大量投资者进入。曲线进入市场的可能性完全存在，毕竟香港是金融自由港，由于“国十四条”对境外资金和港澳资金有所区别，相对而言，对港澳资金的监管更松动一些，因此可能会导致更多的外资以港资的名义继续进入房地产行业。
如果将房地产当作一个普通的行业来看，按照传统逻辑，我们应当鼓励长期资本流入，限制短期资本流入。以疏导的形式而非以限制的形式利用外资，既可以用好外资，同时也避免被其他国家指责中国为非市场经济国家。（王明峰 张征）
